Una volta completati il conto economico e lo stato patrimoniale, è possibile concentrarsi finalmente sulla parte più operativa del DCF: il flusso di cassa. In particolare, si analizza il Flusso di Cassa Libero Unlevered (UFCF)—il flusso di cassa disponibile per tutti i finanziatori, prima di considerare interessi o pagamenti di debito.

L'UFCF isola la performance operativa dell'azienda eliminando gli effetti della struttura finanziaria. Questo lo rende un indicatore potente e trasparente per la valutazione, soprattutto quando viene utilizzato in modelli DCF che calcolano il valore d'impresa.

La formula dell'UFCF è:

Ciascuna di queste componenti si collega direttamente al conto economico o allo stato patrimoniale:

• EBIT rappresenta la performance operativa prima di oneri finanziari e imposte;

• Depreciation & Amortization sono componenti non monetarie che devono essere riaggiunte;

• CapEx riflette gli investimenti in attività a lungo termine—uscite di cassa;

• Change in Working Capital tiene conto della liquidità operativa vincolata in attività e passività correnti.

A differenza dell'utile netto, l'UFCF offre una visione più fedele della reale generazione e reinvestimento di cassa dell'azienda. Non dipende dalla struttura finanziaria, rendendolo la base ideale per il calcolo del valore d'impresa tramite DCF.

La costruzione dell'UFCF rappresenta un punto di transizione fondamentale. È il momento in cui il modello smette di guardare al passato e inizia a proiettare le performance future in valore reale, guidato dalla cassa.